הערכת שווי נכס וכיצד זה משפיע על המכירה

הערכת שווי והבנת אסטרטגיית התמחור

הערכת שווי מקצועית היא שלב חיוני בדרך לשיווק נכס והיא ממלאת תפקיד מכריע בקביעת מחיר שיווק נכון בו הנכס יצא לשוק וייחשף לרוכשים פוטנציאליים. להערכת השווי יש  תפקיד מכריע בהצלחת המכירה והיא קובעת את רמת רצינות המתעניינים כלפי הנכס, את זמן המדף שלו ואת מחיר הסגירה אותו רוצים המוכרים להשיג. הערכת שווי נכונה מאפשרת קביעת אסטרטגיה נכונה של המכירה הכוללת מחיר שיווק, טולרנס במו”מ ומחיר מטרה אותו רוצים המוכרים להשיג. 

הנה כמה נקודות מפתח שכדאי להבין כאשר מדברים על הערכת שווי נכס:

• ביקוש בשוק: אסטרטגיית התמחור צריכה להתבסס על הביקוש הנוכחי בשוק לנכסים דומים באזור. ניתן לקבוע זאת באמצעות מחקר שוק וניתוח שוק השוואתי.
• ניתוח תחרותי: בחינת מחירי נכסים דומים בשכונה חיונית לקביעת מחיר תחרותי. זה עוזר למקם את הנכס במקום אטרקטיבי  ולמשוך מתעניינים
• סטיות תקן בהערכת הנכס:  תמחור ריאלי מאפשר קביעת אסטרטגית מכירה ושיווק נכונים לנכס תמחור גבוה מדי ירתיע  קונים ויאריך את תהליך המכירה ותמחור נמוך מדי ימשוך הצעות מרובות וחשש של המוכר כי קיימת טעות ובמקרה הפחות טוב יגרום להפסד כסף.  
• מגמות שוק: מעקב אחר מגמות שוק הנדל”ן, כגון היצע וביקוש, ריביות ותנאים כלכליים, יכול לסייע בקביעת אסטרטגיית התמחור הנכונה.

על ידי הבנת אסטרטגיית התמחור והשפעתה על הערכת שווי הנכס, מוכרים יכולים למצב את הנכס שלהם ביעילות בשוק ולהגדיל את הסבירות למכירה מוצלחת.

המשמעות של ניתוח שוק השוואתי בהערכת שווי נכס

כשמדובר בהערכת שווי נכסים, אחד הכלים המכריעים שאנשי מקצוע בתחום הנדל”ן משתמשים בהם הוא ניתוח שוק השוואתי (CMA). שיטה זאת כוללת ניתוח מכירות אחרונות של נכסים דומים באותו אזור כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של נכס.
בשיטה זאת, לוקחיח בחשבון עשרות משתנים מאותם נכסים ומשווים אותם לנכס הרלוונטי על מנת לבסס שוני ונתונים משותפים. השקלול של נתוני המכירות האחרונים, מאפשר להעריך כמעט במדויק את שווי השוק של הנכס ולקבוע מחיר מבוקש ריאלי. לאחר שקבענו מחיר ריאלי לנכס יש לתמחר מחיר שיווק ולתת מרווח סביר למו”מ, על מנת למשוך קונים פוטנציאליים ולהגדיל את הסיכויים למכירה מוצלחת.
ניתוח שוק השוואתי ממלא תפקיד חיוני בהערכת שווי נכסים, ומאפשר למוכרים (ואף לקונים) לקבל החלטות מושכלות המבוססות על מגמות השוק הנוכחיות ונתוני מכירות דומים. זה עוזר בקביעת המחיר הנכון, וממקסם את הסיכויים למכירה מוצלחת.

הסכנה בהערכת יתר של נכס

הערכת יתר של נכס עלולה לייצר השפעות מזיקות על תהליך המכירה. בעוד שזה טבעי עבור המוכרים לרצות למקסם את הרווחים שלהם, הערכת יתר של נכס תוביל למספר בעיות:
 כאשר נכס מתומחר גבוה משמעותית משווי השוק שלו, קונים פוטנציאליים עשויים להירתע אפילו מלשקול זאת. קונים רציניים מודעים היטב למגמות השוק ולמחירי נכסים וסביר להניח שהם אפילו לא ישקלו להציע הצעה שנראית להם ריאלית.
אותו המחסור  בהצעות רציניות ישאיר את הנכס בשוק לפרק זמן ארוך וככל שנכס נשאר זמן רב יותר בשוק, כך הופכים הקונים ספקנים לגביו. נכס שלא נמכר מרתיע. לסיכום, תמחור יתר של נכס  יגרום לרוכשים פוטנציאליים להתעלם ממנו ולסנן אותו מתוצאות החיפוש שלהם בהתבסס על טווח מחירים ספציפי, אפילו מבלי לבקר בו. 

המלכודות בהערכת חסר של נכס

גם הערכת חסר של נכס עלולה להזיק לתהליך המכירה. 

• אובדן רווח פוטנציאלי: הערכת חסר של נכס פירושה שהמוכרים עשויים שלא לממש את מלוא הרווח הפוטנציאלי שהם יכלו לקבל. קונים המודעים להערכת החסר עשויים לנצל זאת ולהגיש הצעות נמוכות יותר, וכתוצאה מכך מחיר המכירה של הנכס מופחת.
• משיכת הקונים הלא נכונים: קביעת מחיר נמוך באופן מלאכותי לנכס יכולה למשוך קונים המחפשים מציאה ולא את אלה המעוניינים באמת
• קטלוג הנכס כנכס בעייתי: זאת אולי הסכנה הכי גדולה בהערכת חסר של נכס. יש כאלה שיעוטו על המציאה, אבל הקונים הרציניים ברמת עלולים לקבל את הרושם שיש בעיות  או פגמים עם הנכס ולהסס להציע הצעה.
•  

ברנט והב – הערכות שווי נכס ללא עלות

אנחנו מעמידים לרשותכם את כל המומחיות והניסיון של ברנט והב. ניסיון הכולל 10 שנות פעילות רצופות, מאות עסקאות נדל”ן ו 5 שנים ברציפות בעשירייה המובילה של מדד המתווכים של מדל”ן. אנחנו נבנה עבורכם, ללא עלות וללא התחייבות, אסטרטגיית מכירה מדויקת המשקפת את תנאי השוק והמגמות הנוכחיות, את היחוד של הנכס ואת הביקוש שלו על ידי רוכשים פוטנציאליים, כך שאתם תוכלו לצאת למכירה בראש שקט ולמקסם את התמורה מהנכס שלכם.