מיסים והיטלים בעסקת נדל"ן

מכירה וקנייה של נכס בישראל כרוכה בהוצאות לשני הצדדים. מעבר לתשלום דמי תיווך ועו”ד בואו נבין מה ההוצאות הכרוכות ברכישה או מכירה של נכס בישראל נכון לספטמבר 2024.

מיסים והיטלים בעסקת נדל”ן החלים על הקונה

מס רכישה

זהו המס העיקרי שחל על רוכש הנכס. הוא מחושב כאחוז ממחיר הנכס, והשיעור משתנה לפי סכום הרכישה. ישנן מדרגות מס שונות, כאשר על חלק מהסכום יש לשלם מס בשיעור נמוך יותר, ובחלק אחר בשיעור גבוה יותר. ככל שהמחיר גבוה יותר, כך שיעור המס עולה.
להלן מדרגות מס הרכישה הנוכחיות למי שרוכש גירה ראשונה ואין עוד דירה על שמו.:

• עד סכום של 1,744,505 ש”ח – פטור ממס רכישה (למי שזאת דירה יחידה ואין עוד נכסים על שמו)
• מסכום של 1,744,506 ש”ח עד 2,073,220 ש”ח – 3.5% על החלק שבסכום זה.
• מסכום של 2,073,221 ש”ח עד 5,300,000 ש”ח – 5% על החלק שבסכום זה.
  מסכום של 5,300,001 ש”ח עד 17,000,000 ש”ח – 6% על החלק שבסכום זה.
• מעל 17,000,000 ש”ח – 7% על החלק שמעל לסכום זה.

למי שיש נכס על שמו המדרגות משתנות כיוון שהפטור במדרגה הראשונה מתבטל 

• עד 1,744,505 ש”ח – 5% על הסכום המלא.
• מ-1,744,506 ש”ח עד 2,073,220 ש”ח – 6% על החלק שבסכום זה.
• מ-2,073,221 ש”ח עד 5,300,000 ש”ח – 7% על החלק שבסכום זה.
• מ-5,300,001 ש”ח עד 17,000,000 ש”ח – 8% על החלק שבסכום זה.
• מעל 17,000,000 ש”ח – 10% על החלק שמעל לסכום זה.

מע”מ (מס ערך מוסף) – במקרים מסוימים, כאשר רוכשים נכס חדש מקבלן, על הרוכש לשלם מע”מ. עם זאת, רכישת נכס יד שנייה אינה מחויבת במע”מ.

אגרות רישום: כאשר רוכשים נכס, יש לשלם אגרות לרישום הנכס בטאבו (רישום מקרקעי). עלויות אלו משתנות בהתאם לסוג העיסקה והנכס.
.
מס הכנסה: כאשר רוכש נכס ומחליט למכור אותו בעתיד, יש לקחת בחשבון את מס השבח, שמשולם על רווח הון שנצבר ממכירת הנכס.

היטלים נוספים: ייתכן וישנם היטלים נוספים, כמו היטל תכנון בעיריות או מועצות מקומיות בהתאם לתוכניות הפיתוח באזור.
חשוב להיוועץ עם יועץ מס או עורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן לפני ביצוע העסקה, כדי להבין את כל ההוצאות הפוטנציאליות הכרוכות ברכישת הנכס.

מיסים והיטלים על המוכר

כאשר אדם מוכר נכס בעסקת נדל”ן, הוא עשוי להיות חשוף למספר מיסים והיטלים שחשוב להיות מודע להם. להלן המיסים העיקריים שיכולים לחול על מוכר נכס בישראל:

מס שבח

• זהו המס העיקרי שחל על רווח ההון הנצבר ממכירת הנכס. מס השבח מחושב על פי ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, לאחר חישוב ההוצאות המותרות (כמו שיפוצים, עמלות תיווך וכו’). שיעור המס משתנה בהתאם לתקנות המס, ועשוי להיות שונה עבור מוכרים פרטיים מול חברות. ישוב לציין כשאדם מוכר נכס יחיד ואין ברשותו נכסים נוספים הוא פטור מתשלום מס שבח
• היטל השבחה: אם במהלך הבעלות על הנכס חל שינוי תכנוני שגרם להעלאת ערך הנכס (למשל, שינוי ייעוד או תוספות בנייה שאושרו), המוכר עשוי לחייב להפריש היטל השבחה במקרה של מכירת הנכס. ההיטל נגבה על ידי הרשות המקומית.
• אגרות רישום: כאשר המוכר מעביר את בעלות הנכס לקונה, יש לשלם אגרות לרישום הנכס בטאבו. אלה הן עלויות שקשורות לעיבוד המסמכים ורישום העסקה.
• מס הכנסה: אם המוכר הוא חברה, על רווחי המכירה ייתכן ויחול מס הכנסה בהתאם לשיעור המס החל על הכנסות החברה.
• הוצאות נוספות: יש לקחת בחשבון גם הוצאות נוספות כמו עמלות תיווך, שיפוטים משפטיים, הוצאות על פרסום הנכס וכדומה.

הכתוב כאן הוא בגדר מידע. אין להסתמך עליו בשום אופן ומומלץ להיוועץ עם יועץ מס או עורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן לפני ביצוע העסקה, כדי להבין את כל ההוצאות והחובות הפוטנציאליות הכרוכות במכירת הנכס.